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李明俊演讲:房地产调控下的财税思考

2013-02-17 21:40 来源:中华演讲网T|T

  李明俊:各位朋友,下午好!我讲的话题是房地产调控下的财税思考。十八大刚刚结束,房地产依然调控。中央调控房地产有一个很重要手段就是税收,除了信贷、土地等其他政策之外。如果房地产调控,对税收这一把重要的利器对我们地产商意味着什么?虽然现在是1月9日,四季度数据还没有出来,但是去年一到三季度,全国累计税收完成额和房地产税种数据已经统计出来了,1-3季度实际收缴7.74亿,比2011年上涨22.6%,可是大家想这22.6%是在去年宏观经济非常不好的情况下还上升的一个数据。GDP2012年还是8%左右,税收增长速度是我们GDP大概3倍。而跟我们地产商相关的税收,比如营业税、土地增值税、土地使用税、契税等等每一项税收都比去年大幅增加,虽然说去年整体房地产销售形势不是很乐观,即使这种情况下,税收依然在增长。

  

  这其中跟我们大家最直接相关的也可能是房地产税负中最重的一个税,房地产大大小小一共有16、17个税种,其中主要税收是营业税、土增税、所得税。土地增值税这个税非常重,但是到底重到什么程度?对大家影响是什么呢?这恐怕是压倒我们的最后一根稻草,如果真的按照税收政策严格执行的话。这里有五条线,从1995年土地增值税开征以来到2009年都是非常缓慢、几乎都是零,象征性的一个数据,可是从09年以后,土地增值税像一个过山车直线拉升,每一年成长速度不是20%,而是60%、70%。为什么增长那么快呢?那就是因为我们以前光喊狼来了,一直没有动真格,从去年到今年,从2011年到2012年,土地增值税清算动真格了,清算的面越来越大、力度越来越大,动静越来越大。土地增值税清算给我们各位开发商来讲是一个很重要的话题,一方面清算的面扩大,一方面清算的力度扩大,还有一个很重要的方面,即使以前土地增值税清算了,大家还抱着矫形的心理,我们清算的时候一种是查帐征收,一种是核定征收,因为我们大部分跟政府关系不错,因此我们选择核定征收,比查帐征收少得多。但是最近一年想核定征收太难了,基本上都是查帐征收,对大家压力增大。

  中国的税是全世界第二重的,全世界第一重的是法国,一个影帝跑到俄罗斯,原因就是法国增值税要75%,俄罗斯只要3%。中国的税负全世界第二名,但是按我个人观点恐怕不是第二名。因为大家有很多钱花出去拿不到发票,最后都不能税前列支,如果这些考虑,恐怕比法国还更重。中国税太重了,跟我们房地产相关税就更重了,导致一个现象非常普遍,就是房地产偷漏税现象太普遍了,没有办法,因为税负太高。

  这里有一幅画,两头大象,前面卷了非常多的树干,后面吐出来的只剩下一个小树枝了,这中间主要手段是什么?第一招,把税务局摆平。第二,虚开发票、虚增成本。只要把费用加大,相关税收自然减轻。这是很普遍的现象。而这样的现象导致一个非常明显的结果,如果税务局专管员去到你公司,帐都不用查,只说一个数据就好了,你们公司单方造价成本是多少,别人家一个平方2500,你可能去到3500也就算了,问题是你一个平方是4500、5500,单方建安造价太高,没有办法,因为我们一定要虚增成本。

  当我们开发商第一、二次创业的时候,这些问题都暴露的不是很明显,我们赚钱是第一位的。可是做了三五个项目,我们都是几十亿身价的时候,对一个企业主来讲什么东西是最重要的?这个背后有两个字值得大家认真思考,那就是责任。如果你在税务上出了问题,你个人的责任、企业的责任,背后家庭的责任以及社会的责任。所以我这里有一幅漫画是一个孩子画的一幅画给他爸爸画的,要想睡的好,税金你还是交了吧,从了吧。

  当下房地产商日子不好过,很多人都想一个问题,要进行成本控制,要提升股东回报。怎么样提升呢?怎么样进行成本控制?你首先要分析一个问题,房地产成本构成前三名是什么?除了地价、建安之外,税收一定排在前三名。无论大城市还是三四线城市,税收占销售额比重最少也是15%,甚至20%以上。如果再加上财务成本中的资金利息成本,财税成本在我们房产构成成本中间恐怕远远超过建安费。值得我们大家好好去思考,我们都知道土地增值税分四个台阶,税阶最低30%,最高50、60%,这对我们有什么影响呢?如果说你的产品增值率达到50%的时候,把土地增值税和销售额挂钩,就会达到销售额10%,如果达到100%,就可以达到17.5%。如果地价加上建安、其他合计一个平方5000元,卖到1万增值率100%,一个平方要交1750元增值税,占销售额比重17.5%,如果你是底商,卖2万/平米,增值率达到300%,成本是5000元,这个时候土地增值税一项达到销售额36%,再加上5.5%增值税、企业所得税,合在一起,恐怕销售额的一半就没了。这个税负可能很多人没有想到有这么重。我们很多开发商做可研报告的时候都要算税收数据,我们大部分按照8-12个点测算,最多也是15个点,够吗?很多是不够的。这样对拿地决策可能会带来致命影响。正因为税太重,所以开发商偷漏税很普遍。我们头上都悬着一把宝剑,随时可能掉下来,这么多年已经砍掉了很多政府官员的脑袋,这些都是跟我们房地产相关的,跟建设、土地、规划有关系的一些政府官员,从北京的副市长一路南下到我们深圳的市长许宗横当然这里还有一个空白点,正在招商,虚无以待。这里面出事的老板,刘军,刘晓庆,中国唯一的女皇帝。李义超,全国连续两届人大代表。各位记住这张脸,这是北京一个不太知名的开发商,用虚开发票做我们开发商里面最低级的手段,逃税2577万,现在被公安部全国通辑。这是上海曾经的首富,福布斯排名前十名的人物,周正毅,不但进去了,而且还二进宫,罪名就包括虚开发票。在我们地产商,也有糊里糊涂多交税的。

  我提出一个观点,不同开发阶段,我们作为企业管理层,一定要考虑一个问题,一定要合理合法降低税负,那就是所谓的税务筹划。我代表的公司叫中国房地产税务筹划网,是十年来唯一一间国内专注房地产领域的财务咨询机构,国内财务机构非常多,但是专注房地产目前只有我们一间,前100强,我们服务了45家,前300强我们服务了123家,累计案例1300多个,比国内房地产税务顾问加在一起总合还要多。现在看到的是我们服务的一些标杆房地产企业。中国房地产税务筹划网公司定位就是帮助企业早一天实现四化:纳税合法化、资产阳光化、睡觉踏实化、社会和谐化。中国房地产税务筹划网服务了十年,我们在房地产税务筹划方面主要总结四个观点:最好的筹划时机不是项目中后期,不是交税的才重视,而是项目早期。从开始拿地、从公司注册、从和政府怎么谈判,从你的规划设计、产品定位、户型设计到总包合同的签订、材料是甲供还是甲给乙供、乙供,再往后楼盘规划、促销方案等等都涉及税务筹划。越早,税务筹划空间越大,而且越早越合理。最大的筹划空间不是在建安成本上,而是在土地成本上,如果你有能力、有条件跟政府做一二级开发联动,这个税务筹划空间最大。对于台下如果您是中大型开发商来说,这是最大税务筹划空间。最大的税务筹划人是老板、董事长、总经理,财务仅仅是其中一个方面,并且很多地产企业虽然对财税都很重视,但是总体来说地产公司都有一个通病,财税管理往往是事后被动式管理,我们介入的太晚。财务总监权力不够大,很大重大经营决策甚至都没有介入。最大的筹划人是老板,为什么这样讲呢?我给大家举一个例子,我们国税总局即将出台一个文件,再次重申一件事,跟我们房地产老板直接相关的事,拿地的时候,老板通常和市长、书记洗桑拿、打高尔夫,然后这个事搞定了。你拿了一个十亿的地,市长给你优惠5亿,但是市长有一个条件,帮我修一个体育馆、市政公园,可是这些修的体育馆、市政公园、幼儿园、学校等等往往都是你项目红线之外,红线之外可能花了1、2亿,修好后无偿移交给政府,这种情况在我们企业很多。还有很多企业通过BT拿地。在税收上红线外发生的所有开支统统不让你进成本,所以如果再次拿地的时候,跟市长书记谈拿地的条件就要改一改,桥归桥、路归路,我帮你做BT、代建可以,但是钱你得给我。政府说没有钱怎么办?没有关系,地价本来15亿,优惠到10亿,你不用优惠到10亿,优惠到11亿就好了,把那1亿拿去做BT。所以房地产税务筹划人不是财务总监,最大的人是老板。最佳的税务筹划应该从公司战略、经营、理财三个层面立体、系统去开展,这样筹划空间才最大、筹划效果最明显。在房地产不同开发阶段,从公司成立到如何拿地、规划设计、报建都涉及到税务的学问。我举一个例子,广州我有一个客户拿了一块地,我把他们售楼处打开,有一套房子户型面积144.53平米,这种户型有200多套,144.53平米意味着什么呢?普通住宅和豪宅的分水岭。因为多了0.53平米结果就不能免税了,老板开始打板子,打谁的板子呢?先打设计部,设计部说我不懂财务,打财务总监好了,他没有跟我说。财务总监说我当初找设计部要图纸,设计部的人说图纸你要看?看得懂吗?滚一边去。类似这种情况在房地产企业不会太少吧。税务无处不在,不要以为就是财务的一亩三分地,你们经营管理的每一个环节和税收都有关系,比如说楼盘定价,大家这里可以看到一个小案例,如果一个平方卖4400元,所有成本都不变,扣除税收后,每个平方税务纯利润是393,如果定价4500,每个平方税务纯利润389,如果房子定到4600元,税务纯利润反而少了几十元。这是怎么可能?各位好好想一想,税收处处都有学问,楼盘定价也不是越高越好。

  当下,开发商各个都缺钱,所以我们到处融资。融资有各种模式,现在银行融不到资,可能找信托、基金。利率名义上是16%,但是有一种叫名股实债,表面上以股东方式,两年后以股权回购方式退出。这个为了解决我们风险控制是非常普遍的现象,我们缺钱的时候着急,就拿了16%,可是两年后付出去的时候,那个利息没有发票的,就意味着要多交税,如果考虑税收,你的税收成本就不是16%,而变成27%这个帐没有人去算,因为那是两年后的事。可是两年后怎么办?两年后再说吧。很多老板拿了钱把眼前难关度过再说。我们十年只做房地产,希望有机会和各位交流。谢谢大家!

作者:佚名   责任编辑:歌手
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