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地产大亨朱孟依的封闭王国

2013-08-04 13:01 来源:中国企业家T|T

  7月11日,年仅25岁的朱桔榕被委任为合生创展(00754.HK)董事局副主席。成为继碧桂园(02007.HK)杨惠妍之后,第二个年纪轻轻就任职上市公司副主席的家族继承人。

  在“华南五虎”(合生创展、碧桂园、雅居乐、富力地产以及恒大集团)之中,朱氏家族最为低调。在朱桔榕上位之前,关于这位年轻的女继承人的资料并不多。

  朱桔榕就职数日后,合生创展上海分部传出包括总经理陈继平、商业地产中心总监乐约鸣等在内的数十位高管离职消息。一时间外界眼光全部转向了这位年轻的集团副主席身上。

  在过去数年时间里,曾空降至合生创展董事会的职业经理人都相继离开,无论是雄心勃勃的武捷思,还是相对温和的张懿,都没能在合生创展留下自己的烙印。

  如今,朱孟依将幼女扶持上位,对于这家有着二十几年历史的传统房企来说,是建立现代企业管理制度的尝试终告失败,还是一个新管理时代的崛起?

  朱孟依出身贫寒、学历不高,鲜少公开露面。在房地产发展初期,合生创展就已经拥有操作数十万平米大盘的能力,并于1998年赴港上市。此后,布局全国的合生创展在一线城市拿下千万平米以上的优质土地储备,这其中就包括朱孟依以每平米78元的价格拿下的天津市宝坻区2万亩土地、计划投资200亿打造可容纳50万人的“京津新城”。

  “合生创展才是地产界真正的航空母舰。”早年王石的一句恭维被业界津津乐道。

  2004年,合生创展成为了国内第一家销售金额逾百亿的房企,略高于万科91亿元的销售业绩。不过,与万科高周转的开发模式相比,慢周期开发的合生创展的资金压力要大得多。随即而来的楼市调控,令公司原本就绷紧的资金链越发紧张。

  这促使朱孟依考虑引入“外人”来解决公司发展问题,武捷思在此时空降至合生创展。武出身中国工商银行,历任深圳市副市长、广东省省长助理,曾协助时任广东省副省长王岐山成功重组负债近36亿美元的粤海集团。

  朱孟依“三顾茅庐”,开出500万年薪+2000万股认股权的条件方成功邀请武捷思加入麾下。

  “他一直是一个大方的老板。”一位合生创展离职高管告诉《中国企业家》。朱孟依习惯根据自己的判断做事,手段颇为豪爽。“但他本人却很俭素,宴请之时他只在自己面前摆一碗蚝仔粥。”

  武捷思之前,朱孟依并不重视公司在资本市场上的表现。“曾有人建议朱孟依应加强投资者关系的维护,但他并没接受。他甚至不愿意接待前来调研的机构人士。”上述人士告诉本刊。

  武捷思的加入,一度拉近了合生创展与投资者的距离。他为合生创展引入淡马锡以及老虎基金,此后又成功通过配股和发行可转债筹得大笔资金。

  期间,高周转、快速扩张的房企后来居上,与主流发展模式相悖的合生创展则不断被超越。

  合生创展希望能够迎来第二次飞跃的机会。2007年,商业地产机会始现。朱孟依开始四处延揽商业地产人才加入合生创展,同时致力于推动旗下另一平台公司珠江投资A股上市。

  然而,这次飞跃却以中途坠跌告终。朱孟依礼贤下士的姿态与令业内咋舌的高薪都没有留下武捷思及一众高管,没有人能令这个传统的家族企业成功转型。

  曾有报道指出,彼时武捷思曾试图精简合生创展组织架构。但因知识背景和经营理念的不同,武无法获得朱孟依的支持,进而掣肘颇多。

  另一位曾任职合生创展北京分部的高管告诉《中国企业家》,公司的战略决策都需朱孟依拍板决定。当然绝对集权的管理作风并不一定带来问题,业内大佬如王健林、宋卫平莫不如此。盛富资本及协纵国际总裁黄立冲认为,只要决策者有足够正确的战略眼光,且能够令下属切实执行,依旧会带领企业走向成功。

  但朱孟依略显封闭的性格,使得他与包括武捷思在内的职业经理人之间并没有建立起足够的信任与默契。上述离职高管告诉本刊,“朱孟依很少去描述自己对公司的构想,或是提出一个核心价值理念、战略目标。更多的时候只是做出指令。”当董事、高管提出的建议与其想法不符的时候,朱孟依通常会坚持己见,但事后极少与团队主动沟通,“这往往令高管们觉得,很多本应执行下去的决策‘卡’在老板那里。”

  除此之外,武捷思与朱孟依在珠江投资与合生创展地产业务整合方面也存在很大的分歧。最终,武在任期未结束的情况下离职而去。

  这之后的5年,公司先后经历了陈长缨、薛虎以及张懿时代,但他们做得并不比武捷思更好。管理层思维的固化使得合生创展一直未能及时掉头。昔日令外界惊叹的大盘,如今却成为不断吞噬公司现金流的无底洞。这其中就包括上文提及的京津新城,多年来不断投入却依旧萧条冷清。

  2010年“史上最严厉”楼市调控来袭。主要城市限购、打压高端住宅需求等政策招招命中合生创展旗下项目。2011年,公司营收同比大幅下滑44.31%,5年来营收首次跌破百亿,仅为80.08亿元。

  销售放缓,公司资金压力陡增。合生创展试图发行债券来减少资金压力,但由于模式不被外界看好,再加上管理层动荡,债券发行难获投行青睐。这直接导致了合生创展发债的资金成本远高于同业水平,5年期美元债名义利率高达11.75%。2011年末,其净资产负债率从51%飙升至72%。

  与此同时,合生创展还屡屡借助信托进行较高成本融资。2011年、2012年,合生创展资金成本分别为23.74亿港元、31.28亿港元。

  而一度被朱孟依寄予厚望的珠江投资,也未能成功登陆A股市场。管理、模式与资本,三大公司发展的驱动力似乎都已停滞,这个老牌的家族房企似乎再难跟上市场发展的节奏与速度。昔日地产航母将就此沉没吗?

  “合生创展在某种程度上与香港地产家族发展模式相近。”黄立冲认为,既然香港的地产家族能够取得成功,也就不能断言朱孟依就是错误的。

  事实上,高周转、快速扩张的房企不过是在玩“面粉与面包”的游戏。地价上涨、房价飙升、赚得的钱再去高价买地——如此不断轮回。“一日不离场套现,就难说房企真的从中赚取到巨额财富。”黄立冲如是说。

作者:佚名   责任编辑:闫羽
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