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亚洲首富李嘉诚旗下“长和系”的地产“套现”哲学

2013-11-01 23:16 来源:第一财经日报T|T

  亚洲首富李嘉诚的一举一动,都是市场竭力解读的对象。

  今年8月以来,李嘉诚旗下“长和系”,先后售出两处位于内地的商业物业——广州西城都荟广场及上海东方汇经中心,被业内视为具有指标意义的事件。

  本周,亚洲首富再有新的“套现”举动。

  新加坡上市公司泓富资产(ARA Assert Management)于周一公布,其两大股东——长江实业(00001.HK)及创办人John Lim,以2.38亿美元的代价,出售20.1%泓富资产的权益予新加坡财团Strait Trading Company。

  此前,长江实业持有泓富资产管理13.37%的权益,交易完成后,持股比例则将降至7.84%。

  通过减持,长江实业预计可套现约5.53亿港元。

  虽然与出售广州西城都荟广场及上海东方汇经中心相比,减持泓富资产所涉及的金额并不引人注目,但减持时机仍然可堪玩味。

  泓富资产目前管理着多个房产信托基金以及私人基金,项目分布于亚洲各地,其中就包括多个位于内地的商业物业。

  就在去年,泓富资产还曾试图推出以内地三项商业物业为初始资产包的Dynasty REIT上市,只是最终时刻以市况不佳原因暂停了IPO。

  如果将李嘉诚近期的一系列套现举动,与“长和系”去年至今甚少现身内地土地市场的事实相联系,外界即使无法完全勾勒出李嘉诚家族对于内地商业地产市场的完整看法,至少已清楚感受到某种暗示。

  “精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”万科董事会主席王石此前在微博上写道。

  李嘉诚“套现”轨迹

  李嘉诚今年第一次抛售内地商业物业发生在8月。长江实业与和记黄埔(00013.HK)宣布将各自持有的广州西城都荟广场50%股权转让于独立第三方,总交易金额达到30.3亿港元,

  10月,和记黄埔又再次公告称,其与长江实业各持50%权益的上海东方汇经中心已锁定买家,并将以89.5亿港元出售。

  两宗商业物业出售,“长和系”预计总计套现达到120亿港元之巨,这无法不引起市场的震动。

  “投资商业物业,常见的做法,一是散租散售,但这种模式占用资金多,回报周期长,二是整体出售或分拆上市,可以快速回笼资金。李嘉诚一向追求资金的流转率,因此较青睐后一种选择。”国泰君安国际分析师宋然称。

  资料显示,广州西城都荟广场所在地块为上世纪90年代和记黄埔与长江实业联手拿下,但直至2005年项目才动工开建,并于2012年年底正式营业。

  而上海东方汇经中心,则是长江实业与和记黄埔于2006年10月以8.32亿元的总价从富都世界发展有限公司手中购得。

  “拿地时间的久远,意味着土地成本的低廉,也意味可观的盈利。”宋然说。

  根据公告内容,出售广州西城都荟广场将为和黄系带来接近10亿港元的收益,而出售上海东方汇经中心100%股权的获利更是接近37亿港元。

  这种将商业物业作为买卖套利的工具,而非长期持有获取持续租金,正是李嘉诚一贯的投资策略。

  2008年5月,李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆(00715.HK)便曾以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业。

  事实上,除了通过私人市场的整体出售以外,李嘉诚还在汇贤产业信托(87001.HK)上市个案中,展现出另一种更加成熟的商业物业套现手法。

  2011年,“长和系”分拆北京东方广场,推出汇贤产业信托,IPO集资104.8亿元人民币。

  由于汇贤产业信托上市全卖旧股,长江实业与和记黄埔分别持股33.4%及17.9%,共套现53.8亿元人民币。

  上市之后,汇贤产业信托还以9.8亿元人民币,从长江实业收购了后者持有99%权益的沈阳丽都项目,从而帮助长江实业从这一项目中部分退出。

  然而,令投资者略感失望的是,汇贤产业信托上市后的表现乏善可陈。

  今年上半年,汇贤产业信托宣布年度化分派收益率放缓至6.16%,低于去年同期的6.45%年度化分派收益率。

  虽然对基金持份者而言,这不是好消息,但这从一个侧面却证明了,“长和系”当初分拆北京商业项目上市,以及后续注入沈阳项目决定的高明。

  “地产板块在整个‘长和系’的比重如今有所下降,反映出李嘉诚正在将资金投向回报率更高的领域。”宋然表示,“目前内地土地以及资产价格高企,压低了投资回报率,这从去年以来‘长和系’甚少在内地获取新项目可以看出。”

  在恰当时机抓住套现的机会,是李嘉诚一贯的投资策略。

  落袋为安

  相比李嘉诚在这一系列商业物业抛售动作中所展现出的成熟“套现”手法,也许外界更加关心的是,这位亚洲首富对如今内地商业地产市场的真实看法。

  就在本周一泓富资产管理宣布长江实业减持消息的当天,李嘉诚次子李泽楷控制下的盈大地产(00432.HK)也发出公告,称正在考虑出售其位于北京的商业物业——盈科中心。

  父子双双有意整售内地商业物业,为最近一系列的“撤退”风波,增加了额外的戏剧性。

  “李嘉诚出售商业项目,或许代表他对内地市场的一种看法。”莱坊中国区董事杨松此前在接受《第一财经日报》记者采访时表示。

  “未来几年,上海商业地产市场将迎来高供应局面,这会给市场带来一定的压力,可能是选择此时出售的一种考虑。”杨松称。

  根据莱坊近日发布的一份报告,截至2013年上半年,上海超甲级和甲级写字楼存量达到620万平方米。其中,浦东小陆家嘴(行情,问诊)所占比重最大,达到26%。而未来数年,随着虹桥、后世博区域以及徐汇滨江争相打造新兴商务区,上海写字楼新增供应还将大大增加。此次“长和系”出售的上海汇经中心,恰好位于浦东小陆家嘴区域。

  而在北京,甲级写字楼租金水平也自2010至2012年三年间大幅攀升后,于去年三季度开始出现增长放缓的趋势,并于今年二季度出现了三年来的首次下跌。

  据高纬环球的统计数据,今年第三季度,北京甲级写字楼市场租金水平继续出现下调,平均有效净租金季度环比下降0.6%,其中CBD商圈租金降幅达到约2%。

  “核心区写字楼租金下降的原因,一是因为最近到了租户换租的周期节点,二是因为企业选址入驻,呈现出‘去中心化’态势,三是未来写字楼供应激增。”RET睿意德策略顾问部助理董事李静雅表示。

  莱坊的研究报告显示,2010年至2012年,北京甲级写字楼新增供应平均为每年30万平方米;2013年至2015年,核心区域的甲级写字楼预计年均新增供应达到50万平方米;而2016年以后三年,随着CBD核心区的陆续建成,预计三年可提供250万平方米。

  “随着北京核心区写字楼供应量的增加,盈科中心写字楼部分面临的运营以及租金的竞争压力也在增加,而盈科中心商业部分也正受到来自三里屯太古里的挑战。”李静雅表示。

  “在这样的背景下,不光李嘉诚家族,市场上其他有意出售而非持有写字楼以及商业物业的大型开发商也在增加。”李静雅称。

  “当然,长远来看,上海、北京写字楼市场仍然具有很大的潜力,只是短期内的供应,带来了竞争压力,所以不同的企业会做出不同的投资选择。”另一位地产顾问表示。

  此次,从“长和系”手中接盘东方汇经中心项目的买家为光大控股与另一国有背景的金融租赁公司。

  “买家接盘的可能原因,一方面是对后市持乐观看法,另一方面是基于不同的投资风格,接盘者会更加追求长期、稳定的回报。”宋然表示。

  然而,对李嘉诚而言,落袋为安,可能是他此刻更愿意作出的决定。

作者:佚名   责任编辑:闫羽
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