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大型房企联合“血拼” 土地市场成寡头游戏?

2012-10-12 21:14 来源:第一财经日报T|T

  当狮子和老虎联姻,丛林难免要成为强者的竞技场。在历经两年多的行业洗牌后,中国房地产市场越来越呈现出寡头端倪。

  2012年9月,全国尤其是一线城市土地市场急剧升温,但这似乎更多的是一场大型房企争先抢食的盛宴,小型开发商几乎绝迹。

  大房企合作拿地,或者携手金融巨头入场,土地市场的门槛被越抬越高,成交溢价不断飙升,实力不济的中小型开发商惨遭边缘化危机。

  从购地成本占销售金额比重来看,除个别房企作风激进外,多数大型开发商拿地态势依然保守谨慎,与补仓高峰的2009年相比仍有不小差距。

  大型开发商疯狂抢地

  在45亿拿下上海滨江地块时,保利地产在同一日又携手万科以32.56亿拿下长沙滨江新城B7地块,一日内斩获两个地王。

  而就在两个多月前的7月19日,国土部、住建部刚刚下发紧急通知,要求各地方政府警惕土地市场波动,坚决防止房价反弹。

  一日内诞生两个地王,显示出土地市场许久未曾有的热度。实际上,土地市场的活跃状况从7月份已经显露端倪,万科、佳兆业、龙湖地产等房企纷纷出手,就连刚刚从危机中走出来的绿城也开始拿地。

  尤其是被视为行业“风向标”的万科,一改此前几个月的保守作风,继7月份以来拿地投入超过上半年总和,9月以来更是四处开花。

  根据公告披露,仅9月一个月的时间里,万科在广州、东莞、青岛、杭州、昆山、贵阳、昆明等城市新增9个项目,支付价款约43.89亿元。

  但从公开资料显示,万科9月新增的项目远不止这些,其中还包括9月6日以33亿元拍的合肥地块,9月11日以15.8亿元竞得顺德新总价地王,9月20日与北京住总联合体以14.43亿元竞得北京经济技术开发区地块,9月27日以9.8亿竞得苏州地块,9月29日又与北京住总联合体再以10.8亿元竞得北京大兴区地块。

  从溢价情况来看,一线城市优质地块更受开发商热捧。海通证券最新调研数据显示,9月,全国一线城市土地实际成交量1213万平方米,环比增加18.15%,土地成交溢价率回升至16.32%。

  9月份的火爆成交带动整个三季度土地市场反弹。链家地产数据显示,三季度全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米,环比上涨70.1%,总土地出让金为1352亿元,环比上涨123.8%;而四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元,环比第二季度大涨355.7%,溢价率高达23.12%,达到了2011年调控后的最大值。

  小房企边缘化

  值得注意的是,与此前不同,目前活跃在土地市场上的开发商主要以万科、龙湖、保利、华润、中海等大型房企为主,中小房企身影渐渐减少。

  从业内主流观点来看,这种局面主要是因为房地产调控加速了行业洗牌,房企分化日趋明显,大型房企销售状况良好,在土地推出高峰期就加速补仓,而中小房企则因资金状况渐渐错失了土地市场上的机会。

  尤其是大型房企开始越来越多进行联合拿地,进一步抬高了土地市场的门槛。10月10日诞生的两个地王,背后均是企业联手拿地。

  这意味着房企竞争开始从单体竞争走向团体角逐,包括本土老牌房企之间的联合,外来房企与本土房企的联合,外地房企互相联合,港资企业之间的联合,港资企业与外地大型房企的联合拿地,无疑进一步加剧了竞争程度。

  房企联合拿地,既是房企开拓市场的重要战略,也是调控之下抱团取暖的风险规避举措,更是为应对市场变化的灵活选择。

  尤其是房企与金融机构的联手,更将这次游戏代入资本时代。在上海新地王的背后,实则是保利地产与信保地产基金两个身影。信保基金是由保利地产联合国内大型金融机构发起成立,专注于房地产业投资的基金管理机构。

  在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来,现在房地产基金规模开始越来越大,而且他们的经营方式由以前的贪图安稳转向更加激进的一种模式,这也代表着中国的房地产行业资本为王的时代在慢慢到来。

  有媒体援引东方金城国际信用评估有限公司副总经理刘世平的跟踪研究称,以北京市场为例,目前十大房企手中握着的年度土地待开发面积总量已经占到整个市场比重的93%,两年以后北京超过九成的供应将集中在10家房企当中。

作者:黄树辉   责任编辑:闫羽
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