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净负债难降 保利置业欲售广州中信广场

2013-06-13 22:10 来源:凤凰网T|T

  作为广州的标志性建筑之一,中信广场[最新消息 价格 户型 点评]绝对是广州屈指可数的黄金商业楼盘,但日前却有消息称,保利[简介 最新动态]置业欲将持有的部分中信[简介 最新动态]广场物业出售。

  保利置业总经理助理蔡伟生日前接受访问时表示,如价钱合适,不排除出售写字楼及商业项目,其中就包括广州中信广场、上海保利广场[最新消息 价格 户型 点评]、上海证券大厦[最新消息 价格 户型 点评]及武汉保利广场等项目,涉资10至20亿元左右。

  蔡伟生的此番表态,与保利置业今年初提出要努力降低公司负债率的计划不无关系。

  在今年3月份的业绩会上,保利置业曾强调,公司在去年底已将净负债率控制在100%左右,而今后的长期目标,是希望将净负债率控制在70%以下。

  然而,持续的拿地支出及整体毛利率下滑,令保利置业降低净负债率的愿意难以成行。

  蔡伟生日前就坦承,公司今年要降低负债率仍需努力,因为在现金上升的同时,债务亦有上升,因此预料今年上半年的净负债率还将维持在去年底的水平。

  据保利置业公布的2012年报显示,截至期末,其净负债率为94%,在全行业而言,实属高负债水平。

  难降净负债

  其实,保利置业如今约94%的净负债水平相比之前已有所好转。其在2012年年中时,净负债曾一度高达115%,而在2011年年底也曾处于103%的高位。

  保利置业的净负债率之所以长期高企,与其坚持高资本杠杆的发展策略有关,因而就算在销售不断增长的形势下,依然难以降低负债。

  2012年,保利置业全年实现签约销售额234亿元,同比大幅上升48%,但过高的资本杠杆使用,还是导致公司的负债面临压力。

  同时,在收益率方面,保利置业也并未因销售额大增而有所改善,反而呈下滑趋势。2012年,保利置业的毛利率为30.4%,同比下降8个百分点,净利润也同比下跌5.3%。

  而对于今年的毛利率前景,保利置业仍倍感压力。蔡伟生日前就坦言,今年要维持3成的毛利率仍需努力。

  蔡伟生进一步解释称,土地成本上升是导致毛利率下滑的主要因素,以贵阳为例,保利置业在该地共拥有6个项目,而贵阳的地价已由2005至2006年间600元/平米,急升至近年的1500至1600元/平米,故令毛利率受压。

  但贵阳又是保利置业的重点销售区域,2012年实现销售额约50亿元,占整体销售逾20%。而今年,贵阳也将占保利置业全年销售目标的14.6%,达到38亿元,目前仅完成约10亿元。

  除贵阳区域销售表现不佳外,持续的土地投入也是导致保利置业净负债难以改善的因素之一。

  蔡伟生表示,今年保利置业在拓展土地方面的开支预算为61亿元,当中已花16亿元付帐,而年内至今已拿下4幅土地,共耗资约20亿元,因此考虑到净负债率问题,未来买地将趋谨慎,不会抢地王。

  此外,为了改善债务结构和负债水平,保利置业近期还少有的选择了发行美元债券。今年5月,其曾发行了一笔年利率4.78%的5亿美元债券,主要用于现有债务再融资及一般企业用途。

  欲售商业物业

  除在土地市场减少投入,以及发债等方式外,保利置业欲降低负债的方式还有计划出售旗下的商业物业。

  据保利置业2012年年报显示,其持有的投资物业总建筑面积约47万平方米,2012年累计营业收入约为5.16亿元,租金水平与2011年相当。

  在这些物业中,就包含了广州中信广场的3.8万平方米,上海证券大厦的4.8万平方米,上海保利广场的5.7万平方米,以及武汉保利广场的13.5万平方米。其中,广州中信广场物业的出租率达到96%。

  对于保利置业欲出售上述商业物业一事,相关分析师认为,如果将这批优质的物业出售,短期内可为保利置业回笼大笔资金,这对其降低高企的净负债率大有益处。

  不过,上诉分析师还提到,保利置业如果将这批物业出售其实并非明智之举,因为这类物业每年能为其提供稳定的租金收入,同时,这些物业在保利置业的发展壮大过程中曾起到重大作用。

  事实也如此,上述由保利置业大股东保利集团直接注入的资产,确实为保利置业的迅速发展奠定了基础。

  资料显示,保利置业的前身新海康航业投资有限公司成立于1973年。1993年2月,中国保利集团收购了该公司55%股权,此后,保利集团开始整合旗下地产业务,并不断将旗下优质资产注入公司。

  在2005年至2010年期间,保利集团曾4次向保利置业大规模注入资产。使其由一个近乎空壳公司,成长为拥有近1700万平方米土地储备,业务扩展至包括长三角及珠三角在内的16个城市的全国性公司。

  而广州中信广场就是保利集团于2009年9月注入其中,上海和武汉项目则是保利集团在2005年和2010年分别注入。

  在外界看来,保利置业的成长就是由保利集团不断的资产注入奠定的,如今在公司已成规模,并能独立发展后,选择出售之前的资产从而为下一阶段的发展筹集资金,也不失为一种实用的发展策略。

作者:佚名   责任编辑:闫羽
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